一張床19萬元、一套書柜12萬元……近日，市民曾先生所在的公司在成都雙流一小區(qū)租了一套獨棟別墅，月租金2.2萬元。

　　簽合同時房東沒有出具物品移交清單，過了幾天才補上，曾先生和同事現(xiàn)場清點后簽字。后來，他們將清單交給公司老板確認(rèn)時，老板對物品價格提出了異議，因此提出了退租。但房東卻不愿退還5萬元押金，并要額外再收取一個月租金作為違約金，共計7.2萬元。

　　房東表示，別墅內(nèi)的家具物品市場價格本就昂貴。他標(biāo)注價格的本意是提醒租客要愛惜，并非敲詐。雙方簽署了租房合同、物品移交清單也簽字確認(rèn)了，如今對方卻找理由不租了，“押金不退、收違約金都是按合同辦事”。

　　租別墅

　　屋內(nèi)家具物品價值百萬？

　　7月22日，市民曾先生所在公司在雙流一小區(qū)租了一套獨棟別墅，準(zhǔn)備用作公司辦公場地。套內(nèi)面積400多平方米，帶大花園，精裝修，一個月租金2.2萬元。看完房后，曾先生等人覺得還不錯，決定租下這套房。

　　隨后，在中介的協(xié)調(diào)下，曾先生所在的公司與房東簽署了房屋租賃合同。租期一年，從2022年8月1日到2023年7月31日，并約定在8月1日交房。“我們當(dāng)時一次性支付了5萬元押金，以及三個月租金共計11.6萬元給房東。”曾先生說，簽合同時原本應(yīng)附帶房屋物品移交清單，但現(xiàn)場沒有，出于信任覺得事后補來也行。可沒想到，這一時大意卻造成了麻煩。

　　幾天后，房東將多達十幾頁的房屋物品移交清單交給了曾先生等人，物品共計上百件。曾先生表示，當(dāng)天，他和同事一起去現(xiàn)場拿移交清單，只是對物品數(shù)量等進行了清點確認(rèn)后簽字，并未考慮價格。后來，他們將清單交給公司法定代表人確認(rèn)時，法定代表人對物品價格提出了異議。

　　比如一樓玻璃茶水房一張樹根茶臺3萬元；二樓客廳一張3座真皮歐式沙發(fā)5萬元（全套總價10萬元）；二樓左側(cè)臥室一張真皮楠木床8萬元，三樓書房巨型實木書柜12萬元、主臥桃花木歐式大床一張19萬元……公司法定代表人認(rèn)為可能存在被套路的情況，因此提出了退租。根據(jù)房東的標(biāo)注，屋內(nèi)各類物品總價值上百萬元，若遇到損壞或丟失等，賠償可不是一個小數(shù)目。

　　想退租

　　房東要收7.2萬元

　　“房東標(biāo)注的物品價格太高了，又拿不出證明來，他寫好多就是好多，要是真賠償起來扯不清。”曾先生說，他們認(rèn)為房東標(biāo)注的房屋物品價格過高，沒有依據(jù)。因此在7月26日左右收到清單后，便向房東提出了退租的要求。

　　租客要退租，房東表示不愿退還押金，還要額外再收取一個月租金作為違約金，共計7.2萬元。“我們一天都沒住過，交房手續(xù)也沒辦完，房東的要求太不合理。”曾先生說，退租不成，為了避免今后因房內(nèi)物品引起不必要的糾紛，他們在與房東協(xié)商過程中提出了希望將物品清空后再入住的建議，卻遭到了房東的拒絕。

　　成都商報-紅星新聞記者從曾先生提供的與房東的微信溝通記錄中看到，房東表示：“要么依約定金額5萬加一個月租金共7.2萬終止（合同），要么依據(jù)移交清單入住，鑰匙在物管處，自己去拿。”雙方協(xié)商未果后，曾先生稱他們多次聯(lián)系房東，但房東一直未出面，以至于到了8月4日，他們既沒有入住，也沒有退租。

　　房東說

　　標(biāo)注價格是提醒租客愛惜

　　“咋個沒交接，他們都在清單上簽字了，現(xiàn)場還一樣一樣清點過。”8月4日，房東秦先生告訴成都商報-紅星新聞記者，該房屋一直是自己在使用，最近因要到外地工作，才將其出租。7月22日，租客和他簽署了房屋租賃合同，當(dāng)時爽快地支付了11.6萬元的押金和租金，雙方還合了影。后來，對方提出需要房屋物品移交清單，由于現(xiàn)場沒有準(zhǔn)備，他便表示之后補來。

　　接著，秦先生安排自己公司的工作人員進行清點整理并拍照，花了兩三天時間。7月26日左右，清單整理好后，租客再次來到現(xiàn)場，并逐一簽字確認(rèn)后離開。后來，因為他人在外地，便通知租客去物管處拿鑰匙。

　　沒過多久，秦先生便接到租客通知，稱屋內(nèi)物品太昂貴想退租。對此，秦先生表示退租可以，但押金不退且需要再支付一個月租金。租客不接受這個條件，便提出讓其搬空屋內(nèi)物品再入住的要求，秦先生沒有同意。因此，雙方就退租一事協(xié)商未果。

　　針對租客提出的屋內(nèi)物品昂貴，又沒有憑據(jù)的說法，秦先生表示，屋內(nèi)的家具購買了兩三年左右，是歐式風(fēng)格，市場價格很貴，隨便去家具市場都能問到價格。整套別墅裝修花費數(shù)百萬元，多以實木家具、石材為主，還有電梯，前后花園等。他們?nèi)粘６甲屑?xì)維護，每個月請保潔來做清潔，花園綠化也有專人管理，魚池的錦鯉都是幾百上千一條。在移交清單上把部分較為貴重的物品標(biāo)注了價格，目的是提醒租客愛惜房屋。“我又沒讓他買，如果東西不在了、搬走了肯定要賠償；如果有一點擦爛，誰來找你，以后注意愛惜就對了”。

　　至于押金及違約金的問題，秦先生表示都是合同里約定的，“如果有異議，可以走法律程序”。

　　成都商報-紅星新聞記者注意到，在雙方簽訂的房屋租賃合同中約定，押金為5萬元，租賃期間，乙方（承租方）提前解約，需提前一個月通知出租方，同時甲方（出租方）收取的押金不退還，租金按實際租住天數(shù)的剩余金額退款。合同的備注中寫明：“未滿六個月，押金不退。乙方違法亂紀(jì)，押金不退。”

　　律師分析

　　合同有效

　　若協(xié)商不成可提起訴訟

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　　“未滿六個月不退押金”是不合理的

　　四川英濟律師事務(wù)所副主任高級合伙人陳逢逢律師表示，該合同中約定“本房屋租賃合約……經(jīng)甲方、乙方、經(jīng)紀(jì)方三方簽署后生效”，是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不違背公序良俗，則該房屋租賃合同已生效。

　　對于房屋租賃合同，出租人的主要義務(wù)是按照約定將租賃物交付承租人，秦先生說鑰匙已經(jīng)放在物管處，雖然沒有交到租客手中，但是租客可以直接去物管拿鑰匙。現(xiàn)實中，這種情況也比較常見，應(yīng)認(rèn)定房屋移交手續(xù)已經(jīng)完成。

　　因此，租客提出退租，如果在租賃合同里面約定一定金額的違約金，一方違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。如違約一方認(rèn)為違約金過高的，可以請求法院或者仲裁機構(gòu)進行調(diào)整。在本案中，秦先生因為與租客訂立了租賃合同，那么秦先生不會再繼續(xù)尋找下一個租客，現(xiàn)在因為該租客突然不租，那么可能導(dǎo)致秦先生租金損失，秦先生是可以要求租客承擔(dān)違約責(zé)任。但是該違約責(zé)任是否過高，則要考慮秦先生再次出租該房租所需時間、為出租所花費的金錢等情況。

　　但是，陳逢逢認(rèn)為，該合同中約定“未滿六個月不退押金”是不合理的。押金和違約金不是一個概念。押金是一種對房屋及房屋物品完整和完好性的擔(dān)保。承租期結(jié)束時如果沒有損壞，則出租方需全額無息退回承租方。而違約金是補償性質(zhì)的，如果一方有違約責(zé)任，必須對造成實際的損壞賠付違約金。因此，合同中這樣的約定是將押金和違約金的概念混淆。

　　另外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對于房屋租賃合同，房屋附屬配套設(shè)施應(yīng)包含在合同中。房屋物品移交清單應(yīng)屬于簽署合同時的必要附件。房租中的物品對于承租者來說，其有妥善保管以及按照約定使用的義務(wù)。如果因保管不善等造成毀損、滅失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

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　　租客可基于重大誤解要求解除合同

　　四川一上律師事務(wù)所林小明律師同樣認(rèn)為，租房合同本身真實合法，具有法律效力，各方均應(yīng)按照合同的約定履行自身義務(wù)。

　　不過，由于該合同于2022年7月22日簽訂，租客在隨后的7月26日提出退租，即在合同尚未實際履行前提出解約。該做法屬法律規(guī)定的“明確表示或以行為表示不履行主要債務(wù)”的行為，也可以據(jù)此解除合同。此外，按照租客的說法，其要求解除合同的原因在于房東未及時提交屋內(nèi)物品清單，同時，簽訂合同時租客并不清楚房屋內(nèi)物品價值如此之高，由此，租客可基于重大誤解要求解除合同。

　　雙方在解除租房合同時，仍然應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定來進行處理，根據(jù)雙方過錯程度及各自是否存在違約以及違約大小來劃分責(zé)任。鑒于合同尚未實際履行，房東的損失尚未擴大并且“租期未滿六個月不退押金”顯失公正等因素，林小明建議雙方進行協(xié)商。

　　至于屋內(nèi)家具等物品到底價值幾何？在雙方無法協(xié)商解決爭議而最終對簿公堂時，主張損害賠償?shù)囊环綉?yīng)當(dāng)提供相應(yīng)證據(jù)來證明相關(guān)家具價值，比如發(fā)票、付款憑證等具體證據(jù)，同時還需要證明另一方對家具造成了具體損害，并且要證明該具體損害的價值。（成都商報-紅星新聞記者 張肇婷 實習(xí)生 趙云帆）

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