又是一年年報季。跋涉過上一年的霜雪，房企的掌舵人站在嚴冬盡處展望艷陽。

　　憂患意識頗強的萬科郁亮兌現了利潤企穩回升的承諾，開始躬身賺小錢、長錢、辛苦錢；碧桂園楊惠妍在復雜局勢中完成了與父親的權杖交接，以職業經理人的自我定位直面當下；今年一季度唯一一家銷售額超千億的房企保利發展保持了低調，新一年仍以做大做強自身要求自己。

　　在現金流與利潤的不可得兼中，他們以犧牲后者穩住陣腳；房企化債進入加速期，他們在漫長的博弈中力求贏得債權人小組支持。“最艱難的時刻已經過去”成為行業共識，但要如何適應新形勢、達成新的平衡狀態懸念依舊。

　　當“長期主義”被重新定義，擺在這些大佬面前的，早已不只是一道“蓋好房子就能賺錢”的入門題。

　　行業邏輯生變

　　“房地產仍然是一個大行業、好行業。”曾經以保守、謹慎著稱的中海地產，成了今年最樂觀的房企。中國海外發展董事局主席顏建國在業績會上透露，今年制定了銷售增長20%的目標，并對實現這個目標充滿信心。

　　立下“海口”的中海，在今年一季度實現了銷售增速優于大市。轉為更加進取風格的中海意識到，當前房地產正處于上下半場轉折期，想要搶抓發展機遇時不我待。

　　保利發展董事長劉平也將2022年視為不平凡的一年，因為行業發展邏輯發生了根本性變化。他認為，目前房地產行業正處在由“規模擴張”轉向“高質量發展”的關鍵時期，總體將表現出“趨勢修復、結構優化、動能轉換”的新特征。

　　“新行業周期應積極把握新型城鎮化、居住品質改善需求帶來的結構性機會。”劉平說。

　　盡管“2022年行業形勢的嚴峻性遠遠超出了年初的預計”，萬科董事會主席郁亮依然認為，未來的新房需求“上有天花板，下有保底線”：一方面，商品房存量規模已經很大，新房市場不可能再回到2021年的歷史峰值；另一方面，只要外部環境不發生突發性變化，一段時間內，市場仍能保持12億平米左右的需求。

　　“基于這個判斷，市場短期的上下波動都是正常的。”郁亮強調，企業要認清大勢。

　　市場分化明顯

　　但在整體向好的市場預期中，分化的出現被認為是未來房地產復蘇中的一大特征，房企高管對此多有著墨。

　　“我們判斷居民和消費的信心還需要一段時間去恢復，并非所有的城市都在同步回暖。總體來看，一線的城市和高能級的二線城市市場是比較穩定的，一些相對能級比較弱的城市還是繼續在承壓。”龍湖集團執行董事兼高級副總裁張旭忠直言。

　　顏建國總結出房地產市場呈現的“三大分化”：市場分化、行業分化、企業分化。企業繼續分化，行業集中度還將提高。順應市場分化加大的趨勢，中海將進一步強化聚焦高能級城市的優質資產，優中選優。

　　綠城中國執行董事、董事會主席張亞東也認為，行業的復蘇回暖不是同步、一致和平均的，具有分化傾向。這包括城市的分化、企業的分化、資源的分化、產品的分化。

　　基于此，綠城未來幾年的打法將以“提質”為目標，堅持9個字的企業發展方針——全品質、高質量和可持續。不僅投資布局、權益、結構要進行綜合的平衡，而且銷售上也要提高去化的內涵質量，房子、車庫等資產都要同步去化。

　　行業變動也帶來了重新布局。新任碧桂園集團董事會主席楊惠妍表示，未來公司整體投資將會圍繞人口流動、產業布局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優中選優，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位，實現增量資產的效益兌現。

　　碧桂園集團總裁莫斌還在業績發布會上提出，計劃在3-5年的時間內，將公司一二線對三四線的貨值比例提高至50:50，用優質的土地資源支撐公司未來業績的穩健發展。

　　經營服務并重

　　過去，經營性不動產被認為存在過重、過慢等劣勢，而在今天，市場對此的認知已經逐步改變。隨著物流、商業、保租房REITs和不動產私募投資基金的開展，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，給有關業務的加速發展帶來了可能。

　　在做好主業的同時，如何探索或者深化新的發展曲線，成為房企們不得不重視的問題。

　　郁亮今年最想聊的話題，同樣是關于行業新發展模式選擇。他開玩笑表示：“有的時候我覺得經常會有點‘分裂’，剛談完幾十億的合作，回頭談個幾十萬的生意。”

　　經營類業務賺的就是“長錢、小錢，辛苦錢”。郁亮舉例，公寓每平米每天收入80-100元，商業每平米每天收入6-10元，物流每平米每天1元，物業每平米每天6分到1毛。從幾十億單位變為以分為單位。

　　在2022年表現穩健的招商蛇口，也進一步明晰了中長期轉型方向，主動做出業務調整及戰略升級，將原來的三大主業調整為三類業務，即開發業務、資產運營、城市服務，著力構建租購并舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育公司的第二成長曲線。

　　以文旅地產融合發展成為央企序列中獨特一員的華僑城也表示，將進一步探索房地產行業新的發展模式，把握行業發展大趨勢，積極介入工程代建，保障房建設等業務來豐富公司收入結構。

　　經歷過去一年多的深度調整，房企在不確定中的韌性與重生，都反應在一個個具體的財報數據里。從華夏幸福境外債完成重組交割，到佳兆業復牌，再到融創公布境外債務重組方案，好消息也在不斷傳來。

　　2023年的春天，是一個新的開始。（中新財經記者 左宇坤）

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