“以舊換新”，這個(gè)消費(fèi)品領(lǐng)域的常見(jiàn)概念，正在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步落地。

　　近期，江蘇省海安市出臺(tái)試行商品房“以舊換新”政策，計(jì)劃今年實(shí)施商品房“以舊換新”100套，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，去年以來(lái)，全國(guó)已有超30個(gè)城市表態(tài)，支持商品房“以舊換新”。

　　商品房“以舊換新”怎么換？它能否有效滿(mǎn)足改善性住房需求？新政落地對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響？

　　

　　聚焦置換群體推出新政

　　4月2日，江蘇省海安市，當(dāng)?shù)厥着唐贩俊耙耘f換新”房票集中發(fā)放儀式正式舉辦。針對(duì)首批參與“以舊換新”政策的業(yè)主，住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換，業(yè)主可定向購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)匾惶仔路浚淮涡酝瓿伞百I(mǎi)一賣(mài)一”。

　　商品房“以舊換新”是促進(jìn)新房和二手房良性循環(huán)、釋放購(gòu)房消費(fèi)需求的重要舉措。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴本報(bào)記者，近期新房去化難度較大，一定程度上與改善性需求“買(mǎi)一賣(mài)一”流通不暢有關(guān)。“住房置換群體手上的二手房賣(mài)不出去，導(dǎo)致沒(méi)有足夠資金實(shí)現(xiàn)‘買(mǎi)一’。國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，當(dāng)市場(chǎng)自我循環(huán)較難實(shí)現(xiàn)，各地便開(kāi)始疏通換房渠道，推出住房‘以舊換新’政策。”李宇嘉說(shuō)。

　　從全國(guó)范圍看，2023年以來(lái)，已有超30個(gè)城市表態(tài)支持“以舊換新”。鹽城、蘇州、沈陽(yáng)等城市發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼；寧波、濟(jì)南等部分城市聯(lián)合開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購(gòu)”服務(wù)；在蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地，國(guó)企平臺(tái)或開(kāi)發(fā)商直接收購(gòu)舊房，業(yè)主售房款將用于在相應(yīng)房產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)新房。

　　近期，多地細(xì)化政策進(jìn)一步幫助居民“賣(mài)舊買(mǎi)新”。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局4月1日發(fā)布工作方案，提出2024年全市計(jì)劃完成二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”1萬(wàn)套；4月2日，無(wú)錫市一家房企發(fā)布商品房“以舊換新”公告，提出在無(wú)錫市梁溪區(qū)范圍內(nèi)試行其指定主體回購(gòu)居民存量二手商品住房，居民可在該房企下屬控股在售項(xiàng)目新購(gòu)商品住房，首批次“以舊換新”名額為200名。

　　“從目前情況看，各地支持‘以舊換新’的方式主要包括兩種。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴本報(bào)記者，一是房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若在一定期限內(nèi)售出舊房，則按流程購(gòu)買(mǎi)新房；另一種是開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目，這種方式是今年以來(lái)商品房“以舊換新”的主流。此外，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的個(gè)人或家庭，地方政府給予部分購(gòu)房補(bǔ)貼，也是地方進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者“以舊換新”的重要舉措。

　　支持加碼調(diào)動(dòng)積極性

　　從時(shí)間線看，自去年起部分城市就已陸續(xù)提出支持商品房“以舊換新”。此次江蘇海安推行“以舊換新”，和近兩年各地政策操作有所相似。那么，為何這一做法會(huì)在近期再度激起水花？

　　“近期多地明確‘以舊換新’政策細(xì)則，說(shuō)明‘以舊換新’操作正成為多地主流的政策工具，從過(guò)去的自發(fā)試點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橄到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策。尤其在以海安為代表的三、四線城市和縣城等，類(lèi)似政策逐步下沉，將對(duì)樓市交易發(fā)揮更好的促進(jìn)作用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　從海安實(shí)踐情況看，此次海安計(jì)劃推進(jìn)100套“以舊換新”項(xiàng)目。據(jù)當(dāng)?shù)嘏叮鋱?bào)名人數(shù)已經(jīng)超過(guò)400組。目前，已有15套房源成交，還有23套正在進(jìn)行驗(yàn)房、評(píng)估。“說(shuō)明這樣的做法受到市場(chǎng)認(rèn)可，且有較好的‘消化能力’。目前政策已經(jīng)進(jìn)入到實(shí)操層面，實(shí)實(shí)在在利好各類(lèi)二手房買(mǎi)賣(mài)，進(jìn)而有效促進(jìn)改善性需求釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　商品房“以舊換新”具體如何操作？李宇嘉告訴記者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)的，是由換房群眾選定意向新房房源，與房企簽訂新房購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)。而后，專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估并出具相關(guān)報(bào)告，房企再與置換群體進(jìn)行洽談收購(gòu)等。如果洽談成功，二手房出售資金將劃入第三方監(jiān)管資金賬戶(hù)，款項(xiàng)用于購(gòu)置指定項(xiàng)目新建商品房，資金屬于閉環(huán)操作。

　　“還有一種模式是由政府提供稅收減免等扶持。置換購(gòu)房群體和房企簽約新房購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)后，房企、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)信息平臺(tái)優(yōu)先密集推送該二手房出售信息，如果交易成功，則推進(jìn)新房首付款繳納、按揭貸款等，交易不成功則新房意向合同自然失效。”李宇嘉說(shuō)。

　　從“以舊換新”整體置換鏈條看，將舊房順利賣(mài)出存在一定難度。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求狀態(tài)，“賣(mài)一”困難制約了“買(mǎi)一”推進(jìn)，這也是為何商品房“以舊換新”在去年就已推出卻未激起明顯市場(chǎng)反應(yīng)的主要原因。今年以來(lái)，“以舊換新”政策在部分城市取得積極成效，正是個(gè)別城市加大扶持力度、引進(jìn)更多房企介入的結(jié)果。

　　“不管是優(yōu)先推售‘以舊換新’參與者的二手房，還是房企直接收購(gòu)其舊有房源，都更有利于改善性需求的釋放。前者有助于提升客戶(hù)換房效率，同時(shí)由于‘以舊換新’通常會(huì)指定可購(gòu)買(mǎi)的新房樓盤(pán)范圍，如果二手住房順利售出，可以推動(dòng)相應(yīng)新房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)去化。對(duì)于舊房收購(gòu)模式而言，地方國(guó)資平臺(tái)或開(kāi)發(fā)商收購(gòu)的舊房一般作保障房、人才用房等用途，還有部分企業(yè)將舊房改造為民宿、青年公寓等進(jìn)行租賃，促進(jìn)了收回的舊房源實(shí)現(xiàn)有效流通。而地方發(fā)放換房補(bǔ)貼，疊加國(guó)家層面‘買(mǎi)一賣(mài)一’返還個(gè)人所得稅，一定程度上降低了居民購(gòu)房成本，也有利于進(jìn)一步促進(jìn)改善性需求釋放。”陳文靜說(shuō)。

　　搭建平臺(tái)讓“賣(mài)一買(mǎi)一”更順暢

　　觀察商品房“以舊換新”政策背后的邏輯，一端是促進(jìn)二手房出讓?zhuān)瑫惩ㄅf房流通渠道；另一端是推動(dòng)商品房去化，幫助房企消化新房庫(kù)存。“賣(mài)一買(mǎi)一”間，既可滿(mǎn)足改善性住房需求，也能在一定程度上緩解房企庫(kù)存壓力，進(jìn)而重?zé)ǚ康禺a(chǎn)市場(chǎng)活力。

　　不過(guò)，從實(shí)際操作看，商品房“以舊換新”仍存在部分難點(diǎn)。

　　在北京工作的楊先生一直想給江蘇老家的父母換套新房。他談到，換房不同于換家電等消費(fèi)品，要考量的因素很多，除了看舊房換新的價(jià)格是否合適、補(bǔ)貼有多少，還要看可換新房的地段、房型、環(huán)境、交通、配套、生活習(xí)慣等，很難做到“說(shuō)買(mǎi)就買(mǎi)”。

　　在李宇嘉看來(lái)，地方政府授意部分企業(yè)收購(gòu)二手房，通常是在存量房源多、住房供大于求的情況下進(jìn)行的。相比新建保障性住房，直接收購(gòu)區(qū)位配套好的房源更加便利。但囿于財(cái)政實(shí)力、管理成本、國(guó)資保值增值等因素，“地方授意企業(yè)收購(gòu)舊房”的推行范圍可能有限。

　　“目前‘以舊換新’政策在部分城市取得一定成效，但總體還處于探索階段。從‘以舊換新’的兩種模式看，優(yōu)先推售模式面臨著二手房市場(chǎng)調(diào)整壓力，不少城市二手房掛牌量仍處于高位，即便優(yōu)先推介，置換群體想快速出手，還是需要在價(jià)格上給予一定讓步。而在舊房收購(gòu)模式中，新房區(qū)位、價(jià)格、配套資源等因素與購(gòu)房者多數(shù)契合，才能達(dá)成‘以舊換新’的目的。”陳文靜說(shuō)，總體看，住房“以舊換新”舉措的確有利于暢通新舊房源流動(dòng)，豐富保障房來(lái)源。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，還要結(jié)合降息降準(zhǔn)等貨幣政策，讓多項(xiàng)舉措合力促進(jìn)商品房“以舊換新”實(shí)現(xiàn)效果最大化。

　　從市場(chǎng)情況看，目前國(guó)內(nèi)樓市以滿(mǎn)足剛需和改善性住房需求為主。綜合考慮居民收入、就業(yè)等因素，近期推出的取消首套房按揭利率下限等新政，既能有效滿(mǎn)足剛需群體“有房住”，也能推動(dòng)改善性需求群體“住好房”。而降利率、降成本等舉措出臺(tái)，也將有力保障新市民、青年人扎根城市，進(jìn)而帶動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。

　　“要推動(dòng)‘以舊換新’政策在更大范圍內(nèi)具備可操作性，可以積極發(fā)揮政府作用，讓地方政府為買(mǎi)賣(mài)雙方牽線搭橋，打造公信力強(qiáng)、透明度高的平臺(tái)。開(kāi)發(fā)商、二手房業(yè)主、房屋中介、房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等可以借助平臺(tái)知悉真房源、真客戶(hù)、真價(jià)格，以此更好地匹配供需，降低交易成本。同時(shí)再輔以稅收、購(gòu)房?jī)r(jià)格優(yōu)惠等扶持，促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易。”李宇嘉說(shuō)。

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