改革背景

東郊記憶“成都”打卡墻人流涌動場景。成都傳媒集團供圖

東郊記憶是市委市政府交由成都傳媒集團在原國營紅光電子管廠舊址改建而成的文創園區，是國內城市中心區域面積最大的工業遺址文創產業聚集區。從2011年9月建成運營以來，由成都傳媒集團所屬全資子公司成都傳媒文化投資有限公司負責運營，園區先后獲得“國家音樂產業基地”“國家文化產業示范基地”“國家AAAA級旅游景區”“國家工業遺產旅游基地”等多項國家級授牌，但一直存在產業定位不精準、主導產業不突出、業態布局較低端等問題，曾經歷連續10年虧損的狀態。2021年，集團針對下屬國有獨資公司團隊運營園區存在的經營機制不活、專業程度不高的癥結，引入專業運營機構整體運營園區，實施園區運營機制轉換，推進整體轉型升級。

創新舉措

根據成都市委關于加快建設世界文化名城、產業“建圈強鏈”和推動國資國企改革的戰略部署，集團推動轉換東郊記憶園區經營機制，引入專業機構整體運營東郊記憶園區，為園區注入市場化基因。

集團按照成都國際時尚產業園的新定位，確立東郊記憶園區業態、品牌、管理、效益“四個提升”的運營目標，引導支持運營機構持續引入高端國際時尚產業資源，推動將東郊記憶打造成為成都時尚產業新高地、城市形象新窗口和文化旅游新地標。

沉浸式漢文化餐秀“蜀宴賦”。成都傳媒集團供圖

一是堅持問題導向，破除機制束縛。集團經認真調研分析，東郊記憶“不旺不火”的表面原因是國有團隊專業能力不足、資源整合不強、高端資源導入能力偏弱等，核心癥結是國有企業運營機制缺乏市場化基因。經集團黨委研究決定，緊緊圍繞“市場化、專業化”改革目標，“把專業的事交給專業的人”，按照“所有權”和“運營權”分離原則，將運營主體由國有全資公司轉變為外部專業運營機構，全面轉換園區運營機制。

二是堅持依法依規，遴選專業團隊。在市委宣傳部和市國資委指導下，集團組織法律團隊反復研究，為確保評審的客觀獨立性、專業性和權威性，最終以在西南聯合產權交易所公開掛牌、第三方專家評審的方式遴選承租方，確保程序合法合規的前提下順利遴選出一流的專業運營商。通過利益捆綁機制結成命運共同體，雙方共同推動園區整體轉型升級；通過完善的合作協議明確業主方和運營商的權利義務，明確了園區未來10年的運營目標。

三是堅持頂層設計，創新考核方法。始終堅持把社會效益放在首位、實現社會效益與經濟效益相統一，圍繞園區業態、品牌、活動、年度客流量、改造投資、意識形態和安全生產等方面，首創“為社會效益建模，給‘國際時尚’畫像”的考核指標，規劃設計了5個大類11個分類22項的量化標準，確保專業運營機構堅持東郊記憶園區國有文創園區的陣地屬性和品牌特性，并實現國有資產保值增值。

四是堅持雙效統一，落實監管責任。在規劃設計的量化考評標準的基礎上，細化管理運營指標考核體系，明確社會效益考核權重占比80%、經濟效益考核指標占比20%，定期對園區運營情況做出評價和考核。通過有效落實監督考核、退出等機制，提升園區運營能力和市場競爭能力。同時，繼續承擔園區意識形態管控和國有文化資產監管責任，引導和保障園區規劃和品牌建設目標順利實現。

實踐成效

運營機制轉換后，東郊記憶堅持“國際時尚”定位，大力招商引智、鏈接資源，引進新業態營造新場景，園區業態、品牌、管理、效益“四大提升”成果初顯。2023年，園區共計接待入園游客1000萬人次，政務及商務調研團隊超630批次。

一、業態品質全面提升。

一是產業結構實現優化升級。聚焦文化產業生態“建圈強鏈”，圍繞音樂藝術、會展博覽、現代時尚、創意設計、文化消費、數字文創6大產業門類開展精準招商，營造消費場景，延展業態鏈條。截至目前，園區入駐商企達250家，較改革前增幅162%，帶動5000多人穩定就業。二是時尚、創意產業占比持續擴大。通過持續招引高端文創和國際時尚產業項目，截至目前，園區音樂產業鏈上下游企業47家、占比18.88%，數字文創企業近50家、占比19.8%。與疫情前比，園區現代時尚、創意設計、文旅消費等業態占比持續擴大，年輕時尚、文旅融合的產業新生態逐步呈現。三是品牌“首店”帶動效應大幅增加。園區通過引入品牌“首店”和流量主力店、主力展，不斷提供稀缺性和新鮮感的文旅消費需求，讓園區在社交媒體持續“出圈”。引入意大利時尚品牌Brandy Melville西南首店，開業當日實現到店客流4萬多人，銷售額200多萬元；引入韓國帝視特ARTE全沉浸式美術館·成都館（中國內地首館），開館6個月吸引20余萬人次入館參觀。

二、品牌形象明顯提升。

一是園區風貌全面升級。圍繞建強“音樂+”國際時尚產業載體和平臺，園區投入8000萬元進行提檔升級改造，改擴建建筑面積近9萬平方米，新建國際藝術展覽中心3號館、東山組團等場館。二是空間場景更新升級。園區布局5大品牌組團，匯聚時尚原創和主理人潮流品牌，承載各類文化交流活動和時尚展秀，打造火爆全網的城市網紅打卡新地標“成都墻”，形成了兼具成都工業文化內涵和時尚藝術文化符號的載體空間。三是文化品牌培育能力增強。園區推出沉浸式漢文化餐秀“蜀宴賦”，開業4個月接待游客超3萬人次，餐位上座率超過80%。鎖定細分圈層，陸續打造潮流文化集合地，入駐成都潮流品牌1807、高級西服定制店髦房、咖啡工廠OLD SPEAK FACTORY等，凸顯了園區的高端國際時尚品牌形象。

東郊記憶南大門場景。成都傳媒集團供圖

三、管理水平顯著提升。

一是專業機構主導形成國企民企聯動機制。通過規劃引導、專業運營、指標考核、機制共建等方式，與引入園區專業運營商形成深度協作工作機制。在成都大運會對外文化交流、全國文明典范城市創建等重大工作任務中，抽調雙方骨干建立專班協同工作機制，高質量完成市委市政府安排的各項重大任務。二是數字化智慧化管理初步實現。深入推進“智慧園區”建設，升級園區數字化管理平臺，通過數據建模實現園區“資源標準化、交易程序化、管理痕跡化、運營市場化”。目前，園區能夠綜合分析入園游客年齡段、男女比例、消費水平等情況，極大提升了園區管理效能。三是園區管理運營成本有效降低。原園區投資管理公司進行職能職責調整和人員機構整合，將原12個職能部門整合為6個，通過全員競聘將原86名員工減為51人，優化資源配置，重塑組織架構，有效降低了管理成本，提升了管理效率。經測算，公司全年人均經營效益由24萬元增長至51萬元，園區經營收益年均增長約5%。

四、社會效益和經濟效益大幅提升。

一是外地游客占比持續提升。截至目前，園區已舉辦“威尼斯雙年展中國作品展”“中國工業遺跡創新創意聯盟啟動暨紀錄片《遺跡里的奇跡》發布儀式”“‘科幻世界·無限’宇宙之門科幻藝術展”“成都國際友城青年音樂周”等各類國際性品牌文化活動2000余場次。2023年吸引游客1000萬人次，較改革前同比增加767.87萬人次，增幅330%；外省游客占比提升至57.7%；入園游客平均停留時間近3小時，外省游客占比提升至57.7%，20歲至40歲的年輕客群占比54.47%。二是園區經營收入實現翻番。2023年，園區平均租金價格達到95元/平方米/月，比改革前50元/平方米/月，增長90%，園區物業出租率由68%提升至94%；2023年實現園區租金收入8176萬元，同比增加910萬元，增幅13 %；園區商家實現營收11億元以上，較改革前4.2億元/年，增長161%。三是輻射帶動作用明顯增強。園區引入全球數字音樂平臺萬聲音樂、國內頂尖音樂內容制作及藝人孵化機構匠星音樂、富士影像共享空間等“鏈主”企業和頭部機構，聚合帶動鏈上企業入駐發展，輻射帶動區域價值不斷提升。據贏商tech城市商業地圖數據，東郊記憶所在的杉板橋商圈，年輕客群占比達46.2%，TGI為1.16，高出成都平均水平16個點。此外，家庭占比34.84%，TGI為1.11，同樣高出成都平均水平11個點。四是多渠道開展品牌宣發。依托國家級主流媒體及新媒體平臺，2年來累計刊發稿件1000條+，全網閱讀量2億+，同時運用抖音、小紅書等時尚熱門社交媒體渠道，頻繁設置議題，持續推出話題，增強園區在全網曝光度和顯示度。

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