9月末，中國人民銀行有關負責人表示，將降低存量房貸利率并統一房貸的最低首付比例。10月12日，中國工商銀行率先發布關于批量調整存量個人住房貸款利率的公告。此后，中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行等陸續發布公告，宣布將于10月25日起批量調整存量房貸利率。

　　存量房貸利率下調出于哪些考量？各家銀行具體怎么調？調整后購房者能得到多大實惠？

　　

　　銀行存量房貸利率下調細則公布

　　——調降政策略有差異，主要遵循一條調降準線：LPR減30個基點

　　房貸利率高低、每月還款多少，是許多貸款買房的購房者十分關注的話題。

　　今年以來，多地多次下調住房貸款利率。在江蘇蘇州和廣東佛山，部分銀行推出的首套房貸利率降至3.05%；在云南玉溪等地，首套房及二套房貸利率進入“2時代”，降至2.95%。

　　新增房貸利率持續走低的同時，更多購房者期待銀行下調存量房貸利率。

　　“我的房子是2021年買的，當時的房貸利率是4.95%，今年下調到了4.65%，每月能少還幾百元房貸。”家住上海市靜安區的李晨曉說，與目前市場上的新增房貸利率相比，這一水平的存量房貸利率仍高得多，“希望存量房貸利率能像新發放的房貸利率一樣繼續下調，減輕購房者的還款負擔。”

　　針對存量房貸利率調整，9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦舉行的新聞發布會上表示，將降低存量房貸利率。9月29日，中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發布倡議，各商業銀行原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對于LPR（貸款市場報價利率）基礎上加點幅度高于減30個基點的存量房貸，降為不低于LPR減30個基點，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。10月12日，中國工商銀行率先發布關于批量調整存量個人住房貸款利率的公告。此后，中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行和交通銀行均發布公告，宣布于10月25日起，對存量個人房貸利率進行批量調整。

　　哪些存量房貸能調降？記者梳理相關公告發現，按照各商業銀行將于2024年10月25日批量調降的安排，商業銀行在此之前發放的房貸均屬于存量房貸，均可參與此次調降。此外，首套、二套及以上存量房貸都可調整。

　　具體怎么調？根據各家銀行發布的公告，不同銀行對首套、二套及以上存量房貸執行的調降政策雖略有差異，但主要遵循一條調降準線：LPR減30個基點。此前，購房者如在貸款買房時選擇了浮動利率，其個人住房貸款主要根據LPR變動進行調整，但加點幅度通常是固定的。一般來說，不同地區、不同時期發放的房貸，貸款人所需承擔的加點幅度有所不同。此次調降明確，對于多數已取消房貸利率下限的城市，如果購房者目前的房貸利率高于LPR減30個基點，可調降為不低于LPR減30個基點。目前，多家銀行的調降方案均為將加點幅度調整為減30個基點。

　　比如，根據工商銀行公告，北京、上海、深圳等地區利率高于LPR減30個基點的首套房貸和其他地區利率高于LPR減30個基點的全部存量房貸，統一調整至LPR減30個基點。假如某購房者在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR加55個基點，即4.4%。若5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為LPR減30個基點，即3.55%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息為例進行計算，調整前每月還款金額約5502元，調降后每月還款約5033元，購房者每月可節省支出約469元，共節省利息約14.06萬元。

　　縮小存量和新增房貸利差

　　——此輪調降后，存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近

　　實際上，存量房貸利率曾于去年進行過調降。2023年8月，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確“存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款”。根據中國人民銀行此后公布的數據，2023年共有超過23萬億元的存量首套房貸利率批量下調，平均下調約73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。2023年批量下調后，存量房貸利率平均水平降至4.27%。

　　此次為何進一步調降存量房貸利率？業內人士表示，這主要是由于目前新增房貸和存量房貸仍有較大利差，應進行相應調整。

　　今年5月17日，新一輪房地產政策出臺，正式取消了房貸利率政策下限。此后，國內多地房貸利率多次下調。根據中國人民銀行公布的數據，截至6月末，除北京、上海、深圳3個一線城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均取消。6月新發放個人住房貸款利率為3.45%，相比去年同期下降0.66個百分點。但與此同時，存量住房貸款利率仍處于相對較高水平，購房者呼吁調整。

　　“新發放貸款利率在市場報價利率基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來的加點幅度比較高，5月17日調整之后，新發放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。”潘功勝說，對此，中國人民銀行指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近。

　　從調降范圍看，此次調整較去年存量房貸利率調降面明顯擴大。招聯首席研究員董希淼分析，此輪調降既包括存量首套房貸，也包括其他存量二套及以上房貸。不但浮動利率存量房貸可以調整，固定利率存量房貸轉換為LPR加點形式后也可以調整。此外，借款人可與銀行重新約定重定價周期和加點幅度，或將引導建立起常態化、更靈活的調整機制。

　　從操作上看，多家銀行發布的公告明確，符合條件的房貸借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，再由商業銀行統一進行批量調整。不少購房者表示，已借助手機銀行預估自己的存量房貸利率調整情況。家住湖北荊州的尹舒玉告訴記者，她是在2019年申請的住房貸款，當時執行利率為LPR加123個基點，為5.43%?！拔以谑謾C銀行查詢的調降后利率預計為3.9%，跟之前相比大幅下降，和新增住房貸款利率也相對接近，能節省一大筆利息支出?！彼f。

　　預計將惠及5000萬戶家庭

　　——減輕購房者還款壓力，緩解“提前還貸潮”，壓縮違規置換存量房貸的空間

　　站在購房者的角度，此次存量房貸利率統一批量調降，能明顯減輕其還款壓力。

　　潘功勝表示，此次銀行下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數在1500億元左右，這有助于促進擴大消費和投資。

　　董希淼分析，如果建立起更加靈活的調整機制，將有助于穩定購房者預期，提振市場主體信心。疊加二套房貸全國性最低首付比例下調至15%以及城市政府調整限購、限售政策，住房金融政策大幅度密集調整，向房地產市場發出了明確且強烈的信號，將對促進房地產市場健康平穩發展帶來積極作用。

　　從商業銀行的角度看，調降存量房貸利率，或在一定程度上緩解其經營壓力。

　　近兩年來，購房者群體中掀起“提前還貸潮”。上海市一家商業銀行個貸經理向記者透露，從去年起，向銀行申請提前還貸的貸款人數量明顯增長，這在一定程度上導致了銀行高息資產減少。從宏觀數據看，據中國人民銀行披露，6月末金融機構個人住房貸款余額37.79萬億元，相比去年末減少0.38萬億元，其中二季度減少0.4萬億元。這與不少購房者選擇提前還貸不無關系。潘功勝表示，調降存量房貸利率，有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

　　采訪中，部分購房者透露調降落地后將暫緩提前還貸計劃?！拔易罱∠颂崆斑€貸申請，準備攢攢下調利率節省的這部分利息支出，加上近期的投資收益，明年打算購置一輛新車?！奔易”本┦形鞒菂^的陳力力說。

　　不過，在董希淼看來，存量房貸利率批量下調能在多大程度上促進居民消費和投資，仍需繼續觀察?！岸唐诳?，應采取更多措施進一步提振居民消費與投資需求。中長期看，應進一步完善全覆蓋的社會保障體系，降低居民后顧之憂進而降低預防性儲蓄意愿，從根本上提振居民消費和投資的意愿和能力?！彼f。

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