日前，自然資源部召開商品住宅用地出讓視頻座談會，上海、南京、杭州、武漢、成都、蘭州六城市自然資源部門相關負責人介紹了今年1月至9月商品住宅用地出讓情況，分享了商品住宅用地地塊選取、市場規則優化、便企服務等方面的經驗做法。

　　記者采訪了解到，各城市普遍反映，當前住宅用地市場整體趨穩向好，但區位分化明顯、冷熱不均，優勢地區、優質地塊熱度顯著提升。各地在實踐中根據房地產市場供求關系的最新變化，依據自身實際情況，加強規劃資源統籌，強化精準市場調控，優化營商環境，探索形成了一系列行之有效的經驗做法。

　　優化管理，尊重和適應市場需求

　　中國國土勘測規劃院資源評價領域總師趙松認為，地方政府在尊重市場規律的前提下主動作為、精準謀劃，順應市場規律，響應公眾需求，體現了管理定位、管理工具的升級與優化。中央財經大學副教授柴鐸表示，參會城市及時調整規劃、供地計劃和節奏，根據市場供求關系變化調整供地結構、規劃條件，尊重和適應了市場需求；及時調整土地增量供應、前端儲備、后端更新盤活等空間供應工作的聯動關系，增強了管理協同。

　　上海市按照“一地一方案”原則，提前對擬出讓地塊的規劃條件、建設品質、配建要求等加強指導和跟蹤，并結合地塊周邊配套、新房去化、二手房交易等情況，同相關部門會商，對可能“過冷過熱”區域的地塊，分類采取不同的出讓模式，科學合理確定具體出讓方案，確保交易平穩。武漢市從用地拆分、方案優化、合理定價、政策賦能等方面多管齊下，順應當前市場形勢，推出多宗地段優越、配套成熟的優質精品住宅或“小而精”商服項目，受到市場熱捧，有效提振了市場信心。

　　南京市通過“用地預申請”“銀行保函代替土地競買保證金”“土地‘帶押過戶’”等方式，對接市場需求，持續完善土地出讓服務。政策出臺后，住宅用地平均容積率由去年的2.09下降到今年的1.75；增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式，將企業購地自有資金審查由前置改為競得后審查，競買保證金在土地成交當天即可退還，減輕企業資金壓力。

　　“以地招商，開展精準推介”是蘭州市招商引資的工作原則。蘭州市從市場需求和資源挖掘雙向發力，系統梳理主城四區土地資源，全面排摸閑置低效用地，摸清企業拿地意愿需求，編制了2024年蘭州市主城四區供地清單和精品土地推介手冊。同時，蘭州市健全常態化土地推介機制，重點加快主城四區改善型住宅用地做地儲備供應，積極赴外地上門推介優質土地資源，舉辦土地推介座談會，邀請32家房地產企業推介21宗、2590畝優質土地，努力實現土地市場需求端與自然資源政策供給側同頻共振、協調推進。

　　優化規則，推動土地市場良性發展

　　針對全國土地市場整體熱度低的實際情況，上海、杭州、成都、蘭州立足實際、因地制宜，完善出讓規則，充分發揮市場機制作用，激發市場活力，推動土地市場良性發展。

　　成都市自2022年起創新性開展經營性建設用地供應“三色”管理機制，結合各縣（市、區）前5年土地供應情況、已供項目開工率、批而未供和閑置土地處置情況、存量住宅及商業用地規模、商品住宅銷售周期及存量規模等多項指標，精準賦色并分類管控供地計劃及節奏，對完成較差的“紅色”區域嚴控供應、對“橙色”區域適度安排供應、對“綠色”區域加快推進供應。

　　面對房企對投資拿地更趨穩慎、投資額度不斷壓縮以及選地優中選優的實際情況，2024年起成都市建立土地供應綜合評價機制，全面考慮宗地的房地價差、片區土地市場健康度及活躍度、功能配套度等指標，對每批次擬供宗地逐宗評價，綜合評分，擇優供應，評分較高宗地加快供應、評分一般宗地適時供應、評分較低宗地暫緩供應。成都市錦江區金融城三期板塊的一宗24畝住宅用地，是該市實施“‘三色’管理機制+宗地綜合評價評分機制”優選宗地，最終以溢價率42%成交。

　　今年1月至9月，杭州市采用及時調整供應節奏、分區域錯開供地等方式，推動土地市場調控和土地出讓，共公告出讓16批次住宅用地。杭州市規劃和自然資源局相關負責人介紹，杭州市在住宅用地出讓前逐宗分析研判市場需求并落實招商，變“批發”為“零售”，從原來批次集中供地，調整為逐宗分析研判地塊市場需求并敲實招商后，成熟一宗出讓一宗。

　　中國宏觀經濟研究院研究員李嘉表示，土地要素保障要注重房地產市場結構性變化，平衡房地產新模式轉型中市場與保障、租與售、新增與存量、剛性需求與改善性需求的關系，保質保量完成用地要素保障。中國農業大學教授朱道林認為，房地產市場調控要引導市場健康、安全、穩定地發展，市場交易規則應從推動供求平衡、價格平穩、防止空置閑置角度，不斷優化完善。

　　《 人民日報 》（ 2024年10月28日 10 版）

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