房地產市場迎來一批重磅政策——

　　5月24日，廣東珠海宣布取消住房限購。至此，全國已有超20個省（區、市）取消住房限購政策。

　　此前，中國人民銀行等部門于5月17日宣布下調房貸最低首付款比例，下調個人住房公積金貸款利率等。

　　業內人士分析，近期出臺的多項樓市政策力度大、銜接緊密，是國家力推房地產市場健康發展的重要之舉。這些新舉措出臺以來，多地樓市咨詢量、帶看量明顯增多，樓市漸顯回暖之意。

　　

　　取消限購政策，放寬購房門檻

　　全面取消商品住房限購——5月24日，廣東省珠海市住房和城鄉建設局發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，其中提及的取消限購政策，引發廣泛關注。

　　在珠海宣布取消住房限購之前，浙江杭州、陜西西安均于5月9日宣布取消限購。西安市發布的相關通知提到，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手房不再審核購房資格。此外，商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低于1.5∶1的，不再實施公證搖號。杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室印發《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》，除了提及全面取消住房限購外，還提出了科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持等7條措施。

　　把時間線拉長來看，今年以來，全國有多地針對實施多年的住房限購政策進行了調整優化：4月28日，成都市住房和城鄉建設局發布通知，宣布成都全市范圍內住房交易不再審核購房資格；北京在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已有住房達到限購套數的居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房；天津取消了該市戶籍居民在市內六區購買120平方米以上新房限制。

　　“觀察今年以來限購政策的調整優化，先是普通二線城市取消限購，再到熱點二線城市調整非核心區域政策并逐步過渡到中心區。此后，部分一線城市也對住房限購政策進行了調整。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴本報記者。比如，廣州成為全國首個放開120平方米以上大戶型限購政策的一線城市；上海針對城市外圍區域推出人才安居新政，縮短非戶籍人口繳納社保年限，放寬其購房門檻。

　　限購政策調整優化的效果很快傳導至樓市。在北京市朝陽區東五環外一家售樓處工作的小陳告訴記者，該售樓處銷售的樓盤戶型均在130平方米以上。自北京市放寬五環外購房限制以來，樓盤到訪咨詢的購房者比之前日均增多了2到3組，均為改善型客戶。

　　二手房市場也呈現回暖趨勢，這在放松限購的一線城市尤其明顯。北京市朝陽區一家房屋中介機構工作人員告訴記者，北京放松限購之后，門店的咨詢量比上個月增長超50%，帶看量也比上月增長近50%。

　　根據房產經紀機構鏈家發布的數據，今年“五一”期間，北京、成都、天津二手房日均成交量同比分別增長43%、28%、19%。中原地產研究院數據顯示，5月18日至19日，北京二手房日均成交突破1000套，基本達到今年樓市“小陽春”的熱度。

　　下調貸款利率和首付比例，降低購房成本

　　多地優化調整住房限購政策以來，住房市場又于5月17日迎來三大“下調”——下調購房最低首付款比例；下調房貸利率政策下限；下調公積金貸款利率。

　　根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。此外，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

　　公積金貸款方面，5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

　　住房和城鄉建設部住房公積金監管司有關負責人算了算賬：以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。“購房人得到的好處是實實在在的。”該負責人說。

　　根據有關通知，各地在相關政策基礎上，可按照因城施策原則，對當地政策進行一定調整。比如，各地可自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。下調房貸利率下限方面，可根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），合理確定每筆貸款的具體利率水平。

　　記者注意到，住房相關金融政策發布一周以來，全國已有多城跟進調整。在湖北，首套房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例則從不低于30%調整為不低于25%。在重慶、陜西、山西等地，住房貸款最低首付款比例也進行了同樣的調整。

　　再看公積金貸款利率的變化。中國人民銀行發布通知當日，河南鄭州、洛陽、開封等地發布消息，明確下調公積金貸款利率。江西、四川成都、重慶、廣東廣州和東莞等地，宣布自5月18日起下調公積金貸款利率。

　　值得注意的是，根據西藏自治區住房資金管理中心的通知，對于其首套房購房者，五年以下（含五年）和五年期以上的公積金利率分別調整為不低于1.36%、1.68%；二套房相應公積金利率分別調整為不低于1.686%、2.038%。這意味著西藏公積金貸款利率進入“1時代”，成為目前公積金貸款利率最低的地區。

　　從市場表現看，新政出臺后部分城市樓市出現明顯復蘇態勢。根據克而瑞研究中心發布的研究報告，重點城市迎來點狀復蘇。以上海為例，5月18日至19日，其二手住宅成交套數達806套和743套，高于今年4月份日均609套和3月654套這一數據。該報告認為，“降首付比+取消利率下限+降公積金利率”新政齊發，短期內的確對購房者信心有所提振，各地樓市活躍度也有不同程度的提升。新房市場當前成交已低位回升，但暫不及3月年內高點，二手房市場因前期熱度較高，目前更多是局部城市點狀復蘇。

　　保交房、穩資金，多項政策形成合力

　　從取消限購、降低購房門檻到下調首付比例和房貸利率下限等，近期一系列樓市新政的出臺，都與房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢密切相關。

　　“過去從嚴的房地產調控政策是在商品住宅供不應求、房價不斷上漲的情況下，為抑制投機投資而制定的。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池告訴本報記者，近期出臺的新政，一方面為購房者松綁，如降低首付款比例、取消限購等，使得有不同需求的購房者有購房可能；另一方面，降低利率等手段為購房者減輕了還款負擔，提高了購房能力，更有利于促進剛需和改善性住房需求入市。

　　“從市場表現來看，新政出臺以后，多地房屋帶看量、咨詢量有所增加，成交情況也略見起色，但總體還未完全反映出來。這是因為政策從發布到落地生效，會有一定時滯期。另外，購房人作購房決定也不僅僅考慮政策因素，還要綜合衡量家庭收入水平、還款能力、住房作為家庭最大資產能否保值增值等，因此新政的整體效果仍待進一步觀察。”趙秀池說。

　　在為購房者降低購房門檻的同時，針對房企的紓困措施也正密集出臺。在5月17日舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，要打好城市商品住房項目保交房攻堅戰，防范處置爛尾風險，推動項目按時保質交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子。對于部分存量商品住房，城市政府堅持“以需定購”，可組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

　　在當天舉行的吹風會上，中國人民銀行副行長陶玲表示，將設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

　　“收購存量土地和存量商品房用于建設保障房，既減少了商品房供給，平衡了商品房市場供求關系，也增加了保障房供應，讓更多保障對象減少輪候，實現‘應保盡保’。”趙秀池說，“同時，政府收購部分存量商品房，可以幫助房企收回一定資金，幫助企業走出困境。落實房地產融資機制，能幫助房地產開發企業多方籌集資金，恢復資金輸血造血功能，確保按時交房，進而確保房地產市場平穩健康發展。”

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